عبدالله سعد اللحيدان   اضغط هنــــا   اضغط هنـــا   لا يوجد


العودة   منتديات بوابة العرب > المنتديات العلمية > منتدى العلوم والتكنولوجيا

إضافة رد
 
أدوات الموضوع
  #1  
قديم 06-02-2011, 12:13 AM
samarah samarah غير متواجد حالياً
 
تاريخ التسجيل: Dec 2009
المشاركات: 1,050
افتراضي ماهو الرهن العقاري؟؟




مشكلات متعلقة بأسواق الائتمان الأمريكية حيث تواجه تزايداً في تكلفة مخاطر الائتمان مما يجعل المقرضين يطلبون عوائد أعلى من العوائد السائدة ويؤدي إلى تقييد هذا السوق. ولكن لماذا يؤثر ذلك على أسواق الأسهم الأمريكية والعالمية على حد سواء ولماذا لا يقتصر تأثيره على الأسواق الأمريكية؟

للإجابة على هذه التساؤلات يجدر بنا الرجوع إلى أصول المشكلة وهي مشكلة سوق الرهونات العقارية في الولايات المتحدة والتي شهدت منذ منتصف عام 2006 تراجعاً في عمليات التحصيل وتزايداً في عمليات الإفلاس. والسبب في ذلك هو أن فترة الانتعاش التي شهدها الاقتصاد الأمريكي منذ عام 2002 أدت إلى توسع شركات الرهونات العقارية Mortgage Companies إلى التوسع في عمليات الإقراض وإلى تخفيف شروطه بحيث سمحت للكثير من أصحاب السجل الائتماني المتردي بالحصول على قروض لشراء منازل.

هذه القروض كانت مغرية لشركات الإقراض بسبب أنها صممت بطريقة ذكية، حيث تسمح للمقترض بدفع دفعات منخفضة القيمة في بداية القرض وترتفع قيمة هذه الدفعات بشكل مفاجئ بعد ثلاث سنوات من الحصول على القرض.

إضافة إلى ذلك تتميز هذه القروض بأنها ذات فائدة متغيرة بحيث تتغير أسعار الفائدة تبعاً لأسعار الفائدة السائدة في السوق. وخلال السنوات الثلاث الماضية قام الاحتياطي الفيدرالي بزيادات متتابعة لأسعار الفائدة لتبلغ معدل 5.25% وهذه الزيادات توافقت مع فترة ارتفاع قيمة المبلغ الشهري المسدد من قبل المقترض لشركة الرهن العقاري.

أي أن المقترض لم يفاجأ فقط بارتفاع قيمة القرض بعد فترة السماح ولكنه فوجئ بزيادة سعر الفائدة على هذا القرض الأمر الذي أدى إلى مضاعفة قيمة القرض.

في أحد التقارير أشير إلى أن بعض الأشخاص الذين كانوا يدفعون 700 إلى 1000 دولار بشكل شهري لسداد قيمة القرض فوجئوا بأن القيمة ارتفعت إلى قرابة 2000 إلى 2500 دولار وبحكم أن هذه الفئة هي من الفئة المتوسطة إلى المنخفضة الدخل فقد أعلن الكثير من هؤلاء عدم قدرتهم على السداد مما استدعى شركات الرهن العقاري إلى عرض منازلهم للبيع لتحصيل قيمة القرض الأمر الذي أدى إلى خسائر كبيرة لهذه الشركات.

هذا أحد الجوانب المتعلقة بارتفاع تكلفة سوق الائتمان، أما الأمر الآخر فهو المتعلق بشركات الملكية الخاصة Private Equity Firms. فعلى الرغم من مشاكل قطاع الرهن العقاري إلا أن أسواق الأسهم الأمريكية قد شهدت ارتفاعات قياسية منذ بداية العام الحالي والسبب الرئيسي وراء ذلك هو عمليات الاستحواذ والسيطرة التي قامت بها بعض الشركات والبنوك الاستثمارية لتحويل بعض الشركات التي تمثل فرصاً استثمارية جيدة إلى شركات ملكية خاصة تتمكن هذه البنوك من تطويرها وتحسين أدائها بطريقة لا يقيدها في الجمعية العمومية للشركة وطرحها للملكية العامة في وقت لاحق. هذه العمليات مولت بشكل كبير عن طريق إصدار سندات أي بطريقة تحصيل القروض.

وفي الوقت نفسه عمدت بعض البنوك الاستثمارية وصناديق التحوط إلى إصدار سندات لتمويل عمليات شراء استثمارات في شركات الرهون العقارية في مقامرة جريئة على تحسن الوضع في هذا القطاع. لكن الأمر ازداد سوءاً في سوق الرهونات العقارية مما أدى إلى ازدياد المخاطر المتعلقة بالسندات التي مولت هذه العمليات من ثم انتقلت هذه المخاطر إلى السندات التي مولت عمليات الملكية الخاصة مما أدى إلى تراجعها بشكل كبير الأمر الذي زاد من التوقعات بشأن تراجع المؤشرات مما تسبب في عمليات بيع كبيرة لجني الأرباح المحققة خلال الفترة الأخيرة.

عامل آخر أسهم في تعميق هذه المشكلة هو عمليات الكاري تريد Carry Trade وهي عبارة عن الإقراض بعملة رخيصة كالين والفرنك الفرنسي لتمويل عمليات شراء لأصول أمريكية. هذه العملية تعتبر مربحة فقط بسبب تفاوت سعر الفائدة بين العملتين وعند توقع أي تقلص لهذه الفجوة كرفع سعر الفائدة على الين يسارع المستثمرون إلى تصفية مراكزهم المالية ببيع الأصول الأمريكية وسداد القروض بالين مما يعمق من مشكلة الانخفاض يجعلها تنتقل إلى الأسواق العالمية الأخرى. أضف إلى ذلك القلق بشأن تأثير التراجع في الاقتصاد الأمريكي على أداء الاقتصادات العالمية الأخرى بسبب الارتباط التجاري الوثيق بينها.

والخلاصة التي يمكن أن نستخلصها من هذا الاستعراض لهذا الحدث هو وجوب فرض المزيد من القيود على أسواق الائتمان العقاري في المملكة حتى لا نفاجأ بالوقوع في هذه المشكلة برفع شروط الائتمان، هذا على الرغم من أن سوق الائتمان العقاري في المملكة يعتمد على عملية التمويل المطابقة للشريعة الإسلامية والتي لا تطبق فيها الفائدة المتغيرة مما يدعم بقوة الوضع الائتماني سواء للمقرض أو المقترض.
رد مع اقتباس
  #2  
قديم 06-02-2011, 12:13 AM
samarah samarah غير متواجد حالياً
 
تاريخ التسجيل: Dec 2009
المشاركات: 1,050
افتراضي

مشكلة الرهن العقاري بدأت تتأثر بها الشركات العاملة في هذا القطاع وتتفاعل معها، حيث أعلنت شركة Home Mortgage Investment Corp توقفها عن قبول نماذج طلب الإقراض بواسطة الرهن العقاري كما أعلنت شركة Accredited Home Lenders عن أن الخطر بدأ يُحدق بأعمالها وقد تتعرض للإفلاس، ومثل هذه الأجواء تعتبر أرضا خصبة للشائعات، حيث صدرت إشاعة قوية بدأت تلوكها ألسنة المتداولين وهي عن أن شركة Beazer Homes لبناء المساكن قد تطلب إخضاعها لبرنامج الحماية من الإفلاس مما أدى إلى هبوط أسهمها 40 في المائة وبعد هذا الهبوط الساحق خرج مدير الشركة ليُعلن أن هذه الإشاعة لا أساس لها من الصحة.

بعض البيانات الاقتصادية التي صدرت كان لها دور إيجابي لكن أهمها كان صدور تقرير عدد الوظائف الجديدة لتموز (يوليو) حيث كانت نتيجته أقل من التوقعات، حيث أُعلن عن تمكن الاقتصاد من توفير 92 ألف وظيفة جديدة في تموز (يوليو) بينما التوقعات تحدثت عن 132 ألف وظيفة جديدة وقفز معدل البطالة من 4.5 إلى 4.6 في المائة وقد كان لهذا التقرير نتائجه السلبية على السوق في ظل هذه الأجواء المشحونة.
رد مع اقتباس
  #3  
قديم 06-02-2011, 12:14 AM
samarah samarah غير متواجد حالياً
 
تاريخ التسجيل: Dec 2009
المشاركات: 1,050
افتراضي

فاينانشال تايمز تحذر من تدخل البنوك المركزية لإنقاذ المتلاعبين بالأسواق

إعداد محمود عبدالرزاق:

دعت صحيفة فاينانشال تايمز البريطانية البنوك المركزية العالمية الى عدم التصدي لانقاذ الاسواق المالية من الازمة التي شهدتها الاسبوع الماضي على خلفية أزمة الرهون العقارية، محملة البنوك التجارية والمؤسسات الاستثمارية ووكالات التصنيف الائتماني وصناديق التحوط مسؤولية فقاعة الاقراض العالمي الاخذة في التفجر، والتي قالت انها بلا شك تمثل بصورة رئيسية الاندفاع في عمليات تمويل قائمة على الاقتراض من اجل شراء اصول محفوفة بالمخاطر.

وقالت الصحيفة في مقال بقلم اندي كسيه، وهو اقتصادي مستقل في شنغهاي، ان المسؤولين عما شهدته اسواق الاقراض العالمية من محنة كانوا يمارسون لعبتهم باموال غيرهم، وقد عمدوا الى تسويق منتجات مالية مبهمة وغامضة لا يمكن فهمها بالنسبة لعامة الناس، وقرنوها بوعود زائفة لتحقيق ارباح خيالية. وقالت ان هؤلاء في الوقت نفسه جمعوا لانفسهم اموالا ضخمة من خلال المكافآت السخية التي انهمرت عليهم . وقالت انه لا هؤلاء السادة في عالم الاقراض ولا المستثمرين الجشعين، ولكن البسطاء السذج الذين لجأوا اليهم من اجل تحقيق الربح الفاحش والسريع، يستحقون ان تتصدى الحكومات والبنوك المركزية لانقاذهم عندما انفجرت فقاعة القروض، لانهم يستحقون ما جرى لهم.

الاستثمار في أموال مقترضة

وحملت الصحيفة البنوك المركزية مسؤولية مماثلة في الازمة التي تشهدها الاسواق المالية في العالم في الوقت الحاضر. ففي اعقاب احداث الحادي عشر من سبتمبر، قامت البنوك المركزية بتخفيض اسعار الفائدة بصورة دراماتيكية وقدمت الاموال بتكلفة رخيصة لهذه الفقاعة التي قامت على الاموال المقترضة. وانه ينبغي على البنوك المركزية الا تغرق العالم بالسيولة من جديد للابقاء على الفقاعة الحالية، او خلق فقاعة اخرى . وبدلا من ذلك على البنوك المركزية ان تركز على سياسات استقرار الاسعار، لا استقرار الاسواق المالية. وان تقديمها للسيولة في السوق يجب ان يكون فقط من اجل احتواء الآثار المضاعفة للفقاعة المنفجرة على الاقتصاد.

دورات العمل أمر جيد

من ناحية اخرى، اشارت الصحيفة الى ان من غير الواجب على البنوك المركزية ان تعمل على تحفيز الاسواق من اجل تحاشي لوقوع ركود في الاسواق بأي ثمن، فان دورات العمل ليست بالامر السيئ، وعمليات التجاوز الكبيرة تحتاج الى تنظيف . فالطفرة الحالية استمرت اكثر من اللازم نظرا للاثار المحفزة للفقاعة القائمة على الاقتراض . وبعد اربع سنوات من هذا النمو العالمي بواقع %5 سنويا، فان ركودا طفيفا يشهده الاقتصاد العالمي لا يعتبر ثمنا باهظا . واذا ما مضت البنوك المركزية خلال ردة فعلها تجاه الازمة الحالية، في ضخ المزيد من الاموال لتحفيز النمو مرة اخرى، فان التجاوزات في الاقتصاد العالمي ستزداد سوءا، وتجعل عملية التصحيح اكثر ايلاما.

ورات الفاينانشال تايمز ان وول ستريت شهدت خلال السنوات الخمس الماضية تغييرات دراماتيكية ولكنها قد لا تكون نحو الافضل حسب راي الصحيفة، التي قالت ان انهيار نشاط الوكالة قد دفع البنوك الى المراهنة على اموالها التي عمدت الى اقراضها لتحقيق الارباح، وبيع عملائها منتجات مصممة بهوامش ربحية عالية. وكان تلهف البنوك لبيع هذه المنتجات التي لا يكاد العملاء يستوعبون جوهرها، ومن قبيل ذلك القروض والمشتقات المالية لشركة صب برايم العقارية الامريكية التي تعتبر العامل الرئيسي المؤدي الى الازمة الحالية في الولايات المتحدة . وعلى غرار ما شهدته وول ستريت في اعقاب فقاعة السندات الرديئة التي اتسمت بهامش الربح المرتفع ولكنها محفوفة بالمخاطر العالية خلال الثمانينات، فان الدعاوى والقضايا القانونية ستنهال على وول ستريت لسنوات طويلة قادمة.

أطراف المشكلة عديدة

ورأى الكاتب ان وكالات التصنيف ليست في منأى عن المسؤولية في هذا المضمار وانها يجب ان تساءل عن جانب من هذا الجرم، حيث منحت تصنيفات عالية الجودة للمشتقات المالية التي ابتدعتها شركة صب برايم العقارية وصنفت القروض الممنوحة من قبلها على انها ذات درجة عالية من السداد . بيد ان قدرة المقترضين من الشركة على السداد كانت تعتمد على الظروف الخاصة، وما ان بدأت اسعار العقارات بالتراجع السريع حتى اصبحت القروض التي حصل عليها هؤلاء آيلة الى التعثر. وعلى غرار ما حصل في فقاعات الديون السابقة، كان دور وكالات التصنيف متمثلا في تداول وترويج الزخم في السوق. ان مهام وكالات التصنيف يجب ان تنطوي على ارشاد المستثمرين وتنبيههم عن المخاطر ابان الازمات والظروف الصعبة، بدلا من المبادرة الى تخفيض التصنيفات عندما تتدهور الاوضاع .

دور صناديق التحوط

وهناك ايضا مشارك آخر في الجرم الا وهي صناديق التحوط التي تضخمت على نحو لم يسبق له مثيل، ففي الوقت الذي بدأت فيها خزائنها بالانتفاخ بالاموال الضخمة، بدأ تركيزها ينحصر على العمولة بنسبة %2 التي تتقاضاها كرسوم ادارة للاموال التي تحت مسؤوليتها، بدلا من الحصول على نسبة مئوية من الربح الناجم عن استثمار هذه الاموال . ومن هنا فقد انطلقت هذه الصناديق في جمع الاموال وتقديم الوعود البراقة التي لا تستطيع تحقيقها للمستثمرين وتقاضي نسبة العمولة منهم . وقد تخصص بعض هذه الصناديق في الاصول غير السائلة مثل منتجات المشتقات التي استخدمتها شركة صب برايم الامريكية في رهوناتها.
وحذرت فاينانشال تايمز من انه اذا ما حاولت البنوك المركزية انقاذ وول ستريت، فان ذلك قد يؤدي الى اثار تضخمية عالية ولسنوات طويلة مقبلة. ومن المعروف ان الاثر التضخمي الذي نجم عن تراخي السياسات النقدية في الماضي واتاحة الاموال امام المستثمرين، قابله اثر انكماشي بفضل العولمة . وتواجه الصين ودول نامية اخرى في الوقت الحاضر معدلات تضخم عالية ومتصاعدة. ومن شأن الاموال المتاحة للاستثمار ان تتوجه مباشرة لتصب في قنوات التضخم .

ان ما تشهده الاسواق الان يعتبر فرصة ثمينة للبنوك المركزية لاستعادة مصداقيتها، فقد كانت الاسواق تركب من المخاطر اكثر مما ينبغي، وذلك نظرا لاعتقادها بان البنوك المركزية ستتصدى لانقاذها عندما تنقلب الامور الى غير ما يرام كالازمة التي نشهدها الآن .

ان الشهوة الجامحة التي كان يتمتع بها الان غرينسبان، الرئيس السابق لمجلس الاحتياطي الفيدرالي الامريكي، لاغراق الاسواق المالية بالسيولة في حالات عدم الاستقرار المالي، تعتبر اساسا للمساعي التي تتخذها البنوك المركزية في الوقت الحاضر في هذا الشان.
وختم الكاتب مقاله بالقول «ما دامت توقعات الاسواق قائمة، فان الفقاعات المالية ستظل تكرر نفسها مرة بعد اخرى، وقد حان الوقت للتصرف واتخاذ القرار المناسب، فلندع المتلاعبين الى مصيرهم، الى الافلاس، وعلى البنوك المركزية ان تدفن مقترحات غرينسبان الى الابد».
رد مع اقتباس
  #4  
قديم 12-03-2011, 06:25 PM
فهد الشريف فهد الشريف غير متواجد حالياً
 
تاريخ التسجيل: Mar 2011
الدولة: المملكة العربية السعودية
المشاركات: 446
افتراضي

شـكــ وبارك الله فيك ـــرا لك ... لك مني أجمل تحية .
رد مع اقتباس
إضافة رد

أدوات الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

الانتقال السريع

المواضيع المتشابهه
الموضوع كاتب الموضوع المنتدى مشاركات آخر مشاركة
ويمبلدون: الامريكي ايسنر يفوز على الفرنسي ماهو بعد أطول مباراة في تاريخ التنس وعــــــــــــد منتدى العلوم والتكنولوجيا 1 19-08-2010 07:28 PM
ماهو أفضل جوال حديث حاليا ؟ أريد ان اشتري واحترت ... تركي1405 منتدى العلوم والتكنولوجيا 2 06-01-2010 10:16 PM
من الموسوعة الإسلامية أحمد سعد الدين منتدى العلوم والتكنولوجيا 1354 24-11-2007 01:16 AM
ماهو بكيفي اميره القلوب منتدى العلوم والتكنولوجيا 3 12-07-2001 04:09 AM


الساعة الآن 09:11 AM.


New Page 4
 
 
Copyright © 2000-2018 ArabsGate. All rights reserved
To report any abuse on this website please contact abuse@arabsgate.com